2014年房地产市场预测稳中有升or下行起点

金融投资报

果将2013年的房地产市场定调为“冰火两重天”，那么伴随着调控方式转变、资金面的趋紧、在“分化加剧与风险积聚”的论断喧嚣尘上之下，对于即将到来的2014年，房地产市场趋势则引来了更多关于“未来”的展望。

临近岁末，成都房地产界分外热闹。近日，北大汇丰商学院2013年房地产金融高峰论坛、2013中国房地产 （成都）峰会、2013中国价值地产成都年会等活动连番登台，为此纷纷赴蓉的地产大佬们，也就2014年房产市场的发展走势及新政下的房地产应对策略等热点话题进行了探讨。

A政策篇

房产税勾勒长效机制？

房地产税可能是地方税，或许是千分之五的房地产税，只对多套房当中某一部分征税。

“2014年宏观政策要稳，微观政策要活，社会政策要托底，房地产政策也肯定是相对稳定的。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示。

对于2014年房地产市场来说，或许有一点更值得关注，那就是市场分化下的调控政策走向。在秦虹看来，今天的房地产市场不再是过去的格局，是市场非常分化的格局，房市调控分化是最明显的特点。

据中国指数研究院分析，2014年不同城市量价走势和政策分化将进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

另一方面，悬而未决的房产税也一直被关注，财政部财政科学研究所所长贾康表示，目前在很多城市来看，新一届管理层还没有通篇讲“调控”这两个字。事实上，年底一系列的重要会议清晰地给出了加快房地产立法并适时改革的原则性意见，楼市调控的双轨统筹是大势所趋。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟则表示了不同意见。钟伟指出，房地产税可能是地方税，其对中国房地产行业是一个利益格局的重大调整，一定是影响中国房地产运行的巨大冲击。即便是千分之五的房地产税，即便是只对多套房当中某一部分征税，它也将导致中国房地产市场的崩溃性下跌。房产税落地，意味着今天这个房子是你的，明天这个房子的1/3便是政府的。这会损害富裕人群的利益，“我估计房地产税未来三年里推出的可能性很小。”

事实上，从现有政策方向来看，以往楼市是以控为主，通过“限价”、“限购”等抑制需求，但现在则强调增加供应。对此，钟伟认为，未来保障性住宅供应可能会占到整个商品房供应量的10%至20%，这对于商品住宅销售是一个很大抑制。

B市场篇/2014年是火还是趋凉？

2013年，房地产市场不仅“量价”齐涨，而且还创下新高。但北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，从供求格局而言，房地产由供不应求逐渐到供求平衡，现在走向供略大于求。

纵观2013年房地产发展态势，呈现前高后稳的态势。上半年，房地产销售增速、投资增速、房价增速上升速度高；下半年，投资增速、销售增速皆回落。但临近岁末，回顾国家统计局公布的房价数据，不但“量价”齐涨，而且还创下新高。无论是机构发布的研究报告，还是开发商们如火如荼的抢地开盘，似乎都在上演着一线城市楼市仍将很火的现实。

面向2014年房地产市场，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，将保持基本平稳的发展态势，但房价增速趋降，同时各城市差别缩小。销售、投资、房价都将呈现不同程度的上升。

而因为“交通拥堵反映了城市房价过低”的论调，这再次被北京师范大学房地产研究中心主任董藩“拍砖”，并对个中理由进行了阐释。他表示2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟今年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。另一方面，在2015年之前大致可以看到中国房地产市场保持这样的高位平稳，价格稳中趋降。而在不迟于2020年之前，中国大多数城市的房价绝对下跌。

同时，钟伟也认为，从供求格局而言，房地产由供不应求逐渐到供求平衡，现在走向供略大于求。无论是刚需还是改善性需求都将逐步缩减。“有人寄希望于商业地产，一般而言能够保证商业存活的人均商业面积为1平方米，但以成都为例，目前成都已经形成的商业人均商业面积已接近这个数值。在未来不到三年时间，如果目前规划中的商业面积都投放到市场中，成都人均商业面积将超过2平米。”

另一方面，利率市场化对于房价影响是决定性的，国债、理财产品、信托、小贷的收益率都在逐步走高，这使得购房投资不再是唯一选择。目前投资性购房比率已经从2010年的46%，降低到略高于10%，同时这10%投资性需求还主要集中在城市核心区高端楼盘。“房地产的高峰期已经结束了，如果能够在未来七到八年这个市场保持平稳已经非常不容易了，没有必要新加入这个市场，而在这个市场当中已经生存的建筑商、开发企业可以逐步选择机会离开这个市场。”钟伟说道。

C投资篇/“结构性机会”成为新热点？

区域位置及企业专业化能力非常重要，同时关注高速交通网络建设，还需要关注老龄化趋势下的养老服务社区的开发。

2007年到2013年，对于房企而言只要胆大心细就可以大把捞金。不过秦虹表示，由于中国经济的高速增长及城镇化的快速发展，目前中国的房地产已经从各行各业投资房地产，千家万户买房子的趋势性机会变成了未来的结构性机会，这种情况下做好趋势判断和投资的选择就显得尤为重要。“明年金融领域改革后，房地产信托价格可能逆转，同时利率市场化也会进一步推高资金成本，届时各行各业都会明显感觉到资金成本比2013年要高。”钟伟说道，“未来房企要做的事情是圈一块有价值、有个性的地，精耕细作，通过快速操盘，完成整个项目。其中一些小的房地产公司在海外发展将有不错的机会。尽管海外市场容量十分有限，但适合小规模如一个亿的资金去做，并且资金成本极其低。”

在市场分化、政策相对稳定的情况下，房地产投资如何选择？秦虹认为，区域位置及企业专业化能力非常重要。首先，要注重新型城镇化政策下关注城市群。现在中国的城市群相对来说不够发达，但是它的发展空间还很大，未来中西部地区还有城市群的形成。

其次，要关注高速交通网络建设。未来规模不大的一些三四线城市，如果在高速交通网上，将会改变这些城市的级差地租，它们的发展会比其他三四线城市发展的更好。

此外，还需要关注老龄化趋势下的养老服务社区的开发。“国务院已召开相关会议，高度重视未来养老服务产业的发展。我相信在养老服务社区方面一些相关的支持性政策今后也会陆续出台。”秦虹说道。

对于房地产的投资趋势，钟伟指出，未来房企如果不是变得更胆小，更心细算帐，而是继续粗放式去做产品开发。“房地产成就你的过去，但不一定不会毁掉你的未来。”

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